宏不悦目周报:量化房地产税对地方财政和居民收好的影响

发布日期:2021-12-03 05:34    点击次数:170

  随着新一轮房地产税改革试点做事的即将启动,其对于从宏不悦目经济到居民生活等宏微不悦目层面的影响也将逐渐展现。从宏不悦目上来看,房地产税行为新的地方税栽,最直接影响无疑是增补了试点地区的财政收好,尤其是能否对冲在房地产下走周期下地方卖地收好的下滑?从微不悦目上来看,房地产税的征收行为居民购买和持有房产的额外成本,是否会对试点地区居民的收好程度带来隐微影响?本文针对上述两个题目给出了一些定量分析的效果。

  吾们最先来测算房地产税能够对试点地区财政收好产生的影响。这边有两个倘若:一是吸收此前上海和重庆试点的经验,新的改革试点在征收周围上既包括新添房也包括存量房;二是人均面积在必定标准之上(比如30 平米)才可征收。详细到地区而言,根据今年的房价外现和城市的代外性,吾们考察了上海、重庆、深圳、广州、杭州、南京、苏州、成都、西安、海南这10 个有能够成为新一轮房地产税改革试点的地区。为简化测算,这边给定0.6%的单一税率,遵命答税住房市价的70%计算(参考上海),则由图1 能够看出,对上述10 个地区而言,房地产税如开征,其税收收好占当地土地出让金的比例在2%-13%之间,不过值得仔细的是吾们的计算暂未考虑始套免征等题目,估算效果能够偏高。

  所以,房地产税的存量征收对于地方财政的“添收”是可不悦目的。尤其是对于房价较高的一线城市(如上海、深圳),以及人均住房面积较大的二线城市(如成都、苏州),其每年的地方当局的房地产税收好有看超过土地出让金收好的10%,能够在必定程度上对冲现在地方卖地收好的下滑。而行为对比,在此前添量征收的试点下,2020 年上海市房产税收好仅占以前土地出让金收好的6.7%。

  吾们再来测算房地产税对试点地区居民收好的影响。原由房地产税的征收考虑到了始套房的相符理需求,这边吾们来测算对于家庭购买二套房所承担的额外成本。伪定:1)在已有60 平米始套房的基础上,一个三口之家再购置100 平米的二套房;2)人均的免征面积为40 平米,超出片面适用0.6%的单一税率,并按答税住房市价的70%计算(参考上海)。基于上述10 个地区在2020 年的房价,能够计算得到这些地区居民购置二套房每年必要缴纳的房地产税在2000-15000 元之间,对答到居民2020 年可支配收好的比例在5%-17%之间,隐微房价越高的城市对居民收好的影响越大。仔细到上述测算时税率简化为单一税率,倘若是采用累进税率,则高房价城市居民收好的影响更为隐微。

  基于上述测算的效果,吾们认为不该矮估新一轮房地产税试点对地方财政和居民收好的影响,尤其在存量住房被纳入征收周围后。一方面,存量征收能够隐微转折此前添量征收下房地产税收不能的局面,从而有效对现在房地产下走周期下地方土地出让金的下滑;另一方面,尽管对始套房的需求影响有限,但高房价地区居民购买二套房或众套房的成本将隐微升迁,从而按捺其投机性需求。吾们展望在新一轮房地产税改革试点启动后,试点地区的房价涨幅将清晰受到按捺。

  风险挑示:房企债务违约不息扩大,房地产政策调控不息收紧,简化的倘若情景和计算能够高估了房地产税的影响



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